Q 저는 대전광역시 소재 연립주택(201호)에서 임대차보증금 35,000,000원에 살고 있는 소액임차인입니다. 그런데 집주인이 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 반환하지 않아 임대차보증금반환청구소송을 제기하여 승소 판결을 받은 후 강제경매를 신청해 현재 경매절차가 진행 중입니다. 그런데 제가 위 강제경매신청의 채권자인데, 별도로 임차인으로서의 권리신고 및 배당요구를 해야 하는지요? 또, 제가 채권자로서 입찰에 참가해 연립주택(201호)를 낙찰 받아 매각대금을 납부해야 하는 경우, 매수대금 납부 전에 배당받을 임대차보증금으로 상계처리 신청이 가능할까요? A

임차인으로서 「주택임대차보호법」의 보호를 받으려면 권리신고 및 배당요구 신청을 해야 합니다.

일반적으로 판결을 집행권원으로 하여 강제경매신청을 한 경우, 판결 주문에 지급을 명하는 금액은 우선변제권이 있는 채권이 아니라 일반채권에 불과하지만, 「주택임대차보호법」 상 소액임차인의 경우는 우선변제청구권이 있는 채권자로 인정됩니다.

그러나 위 소액임차인은 우선변제권이 있다고 하더라도 해당 부동산등기부에 그 권리관계가 기입되지 아니한 권리자입니다. 따라서 그 권리를 증명한 경우에 한하여 경매절차의 이해관계인으로 인정해주고 있으므로, 반드시 권리신고를 해야 합니다(「민사집행법」 제94조제4호 참조).

또, 「민사집행법」 제88조제1항에 의하여 배당을 요구할 수 있는 채권자이므로. 배당기일에 배당을 받기 위해서는 반드시 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 합니다(「민사집행법」 제148조제2호 참조).

「민사집행법」 제143조제2호에 “채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다”고 규정되어 있으므로 배당받을 채권자인 매수인은 납부할 매각 대금에서 배당받을 금액을 상계하기 위한 상계신청을 하려면 반드시 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하여야 합니다.

귀 사례의 경우, 「주택임대차보호법」 상 우선변제권이 있는 임차인이므로 반드시 배당요구종기일까지 권리신고 및 배당요구 신청을 해야 합니다. 만일 권리신고 및 배당요구 신청을 하지 않으면, 「주택임대차보호법」 상 우선변제권이 있다고 하더라도 「민사집행법」 상의 절차를 밟지 않은 것에 해당되어 배당기일에 배당을 받지 못하는 결과에 이르게 됩니다.

다만, 이 경우에 배당기일에 우선변제권이 있는 근저당권자 등에 대하여 배당한 후 나머지 금액에 대하여 일반채권자로서 우선변제권이 없는 다른 일반채권자와 안분하여 배당받게 되는 것입니다.

또한, 매각결정기일은 매각의 허가 또는 불허를 결정하는 날짜로서 최고가매수인을 정하는 입찰기일로부터 1주일이 경과한 날로 지정되고 있으므로 최고가 매수인이 상계신청을 하려면, 매각허가가 최종적으로 결정되는 매각결정기일 이내에 법원에 신고하여야 합니다.